Una Nueva Ley de Condominios

El 16 de agosto de 2020 entro en vigor una nueva Ley de Condominios de Puerto Rico. Con esta nueva ley se hace mas ágil, eficiente y práctico el marco jurídico de gobernanza y administración de los inmuebles sometidos a un régimen de propiedad horizontal atemperándolos a las distintas realidades y cambios sociológicos, económicos y hasta tecnológicos que las comunidades de titulares han experimentado por el transcurso del tiempo y por las distintas circunstancias vividas como resultado de desastres naturales e inclusive la emergencia que actualmente enfrentamos debido a la pandemia del COVID-19.  

Aquí comparto solo algunos de los cambios mas significativos al estado de derecho que rige la gobernanza, administración y vida en condominios en Puerto Rico.  Dos asuntos han generado alguna controversia ya.  El primer asunto es como y en que manera se asegura el inmueble y los elementos comunes en los condominios. El segundo es que la ley incorpora la nueva tendencia global de los arrendamientos a corto plazo en los condominios e impide que los Consejos de Titulares prohíban los mismos a menos que sus reglamentos o escritura matriz no contengan una prohibición expresa o establezcan un término mínimo para los arrendamientos.

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Seguro del condominio

La ley anterior en su artículo 43, establecía que los titulares podrán asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares, sin perjuicio del derecho que asiste a cada uno para asegurar por su cuenta y beneficio propio su apartamiento.  Con ese lenguaje, y una Carta Normativa del 2006 de la Oficina del Comisionado de Seguros, los Consejo de Titulares han interpretado que tenian la discreción de adquirir pólizas tipo “full-value”, que no solo aseguran las áreas comunes del inmueble en la eventualidad de un desastre, sino que también se incluye en la cubierta del seguro matriz elementos privativos originales adheridos a la estructura como lo serían los gabinetes de cocina y lozas al valor de reemplazo según fueron originalmente instalados y construidos con el edificio.  En el ejercicio de esta discreción, muchos de los Consejos de Titulares han aprobado la adquisición de esta cubierta “full-value” sobre la que se conoce como la cubierta “bare-wall”.  La póliza “bare-wall” asegura exclusivamente los elementos comunales como la piscina, paredes, muros, ventanas que sean parte de la fachada, así como la infraestructura de plomería, sanitaria, electricidad y pluvial que discurra por elementos comunes. Con esta cubierta, en caso de catástrofe, no estarían asegurados los elementos originales en el interior de cada apartamento privativo y seria la responsabilidad de cada titular gestionar una póliza de seguro para asegurar estos elementos exclusivamente.

Como quedó redactada la nueva ley en lo relacionado al deber de los Consejo de Titulares de asegurar el edificio contra riesgos, el articulo 62 y la Carta Normativa CN-2020-285-D de la Oficina del Comisionado de Seguros eliminaron esta discreción al establecer que solo se podrá asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de este, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares.  Es decir, ahora los Consejos de Titulares solo podrán gestionar una póliza tipo “bare-wall”.  De acuerdo con este artículo y la Carta Normativa, solo cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas y cubierta de seguros para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas del inmueble, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura.

Arrendamientos a corto plazo

Los arrendamientos a corto plazo o short-term rentals son aquellos por un término menor a noventa (90) días consecutivos.  Con esta nueva ley se establece, que salvo cuando exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento en la escritura matriz o en el reglamento, los Consejos de Titulares no podrán prohibir los arrendamientos de los apartamentos a corto plazo en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Los Consejos de Titulares pudiesen además, mediante el reglamento del condominio, regular la forma y manera en que se llevarán a cabo estos arrendamientos en los condominios, incluyendo requerir un término mínimo de noches a arrendar y podrá imponer una cuota mensual especial —que no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento— para los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo.  En caso de que haya una violación de los huéspedes que estén arrendando a corto plazo un apartamento a las normas de convivencia del condominio, se podrán generar las multas al titular del apartamento que podrían ser hasta por el doble de la cantidad establecida en el reglamento de multas del condominio, hasta un máximo de $200.

Cambios en gobernanza y administración de los condominios

Otros cambios significativos que introduce esta nueva ley son la incorporación de una sección de definiciones de las distintas figuras y términos creados por la ley, el establecimiento de una serie de requisitos mínimos de responsabilidad y riesgo a la figura del Agente Administrador, la eliminación del Comité de Conciliación, la imposición de requisitos a los titulares para ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores, la eliminación del requisito de tener dos fechas para las convocatorias para asambleas, el requisito de quórum, los términos, la forma y manera de convocar las distintas asambleas incorporando la tecnología, y en condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal luego de la firma de la ley sustituiría el requisito de unanimidad actual por el de 2/3 partes en varias de las decisiones del Consejo de Titulares.

Procedimientos para asambleas

La nueva ley incorpora medidas para aclarar, acortar y flexibilizar los términos en los procesos de convocatoria para asambleas ordinarias anuales (15 días), las extraordinarias (5 días) y en las que haya sido declarado un estado de emergencia por las autoridades pertinentes y se vaya a realizar una obra para atender un estado de emergencia que requiera hacer retiros del fondo de reserva (24 horas).  Se incluye una prohibición de celebrar dichas asambleas en horario laborable. En cuanto al derecho a representación, la nueva ley expresamente establece que los proxys deben enviarse al menos 24 horas antes de la asamblea y aclara que el poder para representar a un titular da derecho al voto, pero no para hacer expresiones o hacer proposiciones durante las asambleas.

Esta nueva ley finalmente permitiría el uso de la tecnología (correo electrónico o cualquier otro medio, siempre que se pueda corroborar y validar su envío) en las convocatorias a asambleas y permite que el Consejo de Titulares establezca en el reglamento métodos alternos para celebrar asambleas extraordinarias con mecanismos electrónicos para la realización de las asambleas, utilizando plataformas de videoconferencias y de votación electrónica cuando exista un estado de emergencia, según decretado por el gobierno federal o estatal.  De no tener una disposición en el reglamento con un mecanismo al momento de una emergencia, la nueva ley establece un mecanismo para la celebración de estas. No obstante, queda prohibido celebrar asambleas ordinarias y la aprobación de derramas utilizando el método de asambleas por videoconferencia.

Acuerdos del Consejo de Titulares

Con esta nueva Ley de Condominios se sustituye el requisito de unanimidad por el de 2/3 partes de todos los titulares o de los que reúnan 2/3 partes de las participaciones en las áreas comunes en muchas de las decisiones del Consejo de Titulares.  Solo se mantiene la unanimidad para disolver el régimen de propiedad horizontal, para cambiar el uso de un apartamento de uno residencial a uno no residencial y viceversa, para agregar nuevos pisos que añadan elevación a la estructura, para adquirir nuevas porciones de terrenos colindantes y realizar obras de mejoras cuando requieran una derrama. El requisito de unanimidad se mantiene además para los acuerdos sobre múltiples asuntos que requerían unanimidad bajo la ley anterior en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, previo a la aprobación de esta nueva ley.

Juntas de Directores

En los condominios donde concurran más de 25 titulares deberá elegirse una Junta de Directores con, por lo menos, un presidente, un secretario y un tesorero. Esta nueva ley mantuvo el límite de términos que había sido legislado recientemente para ocupar puestos en la Junta de Directores.  Esa limitación de términos se mantiene a tres términos consecutivos a partir de la aprobación de esta ley. Una vez haya ocupado un puesto por tres términos consecutivos, la persona no podrá ocupar el mismo puesto en la Junta de Directores hasta transcurridos dos años desde que ocupó el puesto. No obstante, si en una asamblea para elegir los puestos a la Junta de Directores no hay una persona disponible para ocupar el puesto en la junta de esa persona que lleva tres términos consecutivos en un puesto, como excepción, esta persona podrá ser nominada y electa a ocupar ese puesto por términos adicionales.

Esta nueva ley incluye requisitos expresos de no adeudar dos o más plazos de pagos de cuotas de mantenimiento, derramas, multas o primas del seguro matriz para un titular ser nominado y electo miembro de la Junta de Directores.  Un elemento muy necesario que incorpora la nueva ley es la obligación de los miembros de las Junta de Directores salientes o que hayan cesado en sus funciones, de participar, asistir y procurar que se lleve a cabo el proceso de transición entre los directores salientes y entrantes, incluyendo su deber de suministrar documentos, datos, libros, registros y cualquier otra información relevante a la administración y buen gobierno del régimen. El incumplimiento con estas obligaciones dará lugar a que se le imponga responsabilidad pecuniaria en su capacidad personal o la imposición de sanciones de hasta $100 por cada día que se encuentre en incumplimiento.  La nueva ley deja claro también la autoridad de la Junta de Directores en casos donde exista una situación de emergencia que se requiera acceso inmediato al apartamento de un titular para realizar obras de mitigación o reparación y no sea posible localizar al titular u ocupante del apartamento para que autorice el acceso. La Junta de Directores tendrá facultad para autorizar la entrada del personal necesario para atender la situación.

Agente Administrador

En esta nueva ley se establece que si el Agente Administrador fuere a su vez titular, no podrá mantener deudas de cuotas de mantenimiento, derramas o primas de pólizas matrices del condominio durante la vigencia del contrato de administración.  Establece además que ningún miembro de la Junta de Directores podrá fungir como Agente Administrador mientras ocupe el cargo. Todo contrato de administración ahora deberá contener los siguientes requisitos mínimos: (1) una póliza a cargo del Agente Administrador de responsabilidad pública con cubierta mínima de $500,000.00; (2) una póliza, a cargo del Agente Administrador, sobre riesgos por deshonestidad o constitutivos de delito o fraude, (3) una póliza a cargo del Agente Administrador sobre responsabilidad profesional con cubierta mínima de $500,000.00, (4) poseer una póliza vigente obrero-patronal expedida por la Corporación del Fondo del Seguro del Estado y (5) presentar un Certificado Negativo de Antecedentes Penales.  Salvo que el reglamento del condominio disponga otra cosa y no medie justa causa para su remoción, el nombramiento y contrato del Agente Administrador será por un año.

Deberes de titulares y adquirientes

Con la nueva ley, tanto el adquirente como el transmitente del título serán responsables de notificar a la Junta de Directores, dentro de los treinta 30 días siguientes a la fecha de la transacción de cambio de titular de su apartamento toda la información de contacto para efectos de notificación de los asuntos relacionados a su apartamento.  También notificarán la fecha de vigencia del cambio de titular, la información sobre el financiamiento del apartamento por parte del adquiriente, si hubiere alguno, y demás particulares de la adquisición, presentando y entregando copia de los documentos fehacientes que acrediten dicha transacción (escritura de compraventa completa), además de estampar su firma en el libro o registro de titulares.  El transmitente que incumpla con este requisito seguirá respondiendo de las cuotas de mantenimiento, cuotas especiales, multas, derramas, seguro comunal o cualquier otra deuda que se acumule posterior a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, hasta tanto y en cuanto se cumpla con este requisito de notificación.

Una disposición muy importante es que se establece que será a partir de este registro del adquirente del apartamento, no del momento en que se completa la transacción de compraventa, que el mismo podrá participar y votar en las asambleas del Consejo de Titulares.  Esta disposición deja claro la facultad de las Juntas de Directores para solicitar los documentos que acreditan titularidad de cada titular y que son importantes para establecer los derechos a votos o derecho a representación en asamblea y participación de áreas comunes. 

Deudas por cuotas de mantenimiento, cuotas especiales, multas y derramas

Con la nueva ley se les permite a las Juntas de Directores establecer planes de pago sobre deudas por cuotas, cuotas especiales, derramas y multas.  Un cambio necesario para ayudar con el cumplimiento de la ley y los reglamentos de los condominios es que aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos de cuotas, y/o derramas y/o cuotas especiales y/o multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, y/o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular, quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto, prestar su consentimiento o expresarse en las asambleas del Consejo de Titulares hasta tanto satisfagan la deuda en su totalidad o el tesorero certifique que el titular está al día en el plan de pago aprobado por la Junta de Directores con anterioridad a la asamblea en cuestión.  La nueva ley faculta a la Junta de Directores para ordenar la suspensión de utilidades a aquellos titulares que adeuden dos (2) o más plazos de cuotas, e incluye las cuotas especiales, derramas, y/o multas con pago vencido de sesenta (60) días o más, o alguna prima vencida del seguro comunal por cualquiera de los apartamentos de los que sea titular.

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El licenciado Joel A. Montalvo es un abogado con más de 18 años de experiencia en asuntos gubernamentales y públicos. Su practica profesional se concentra en asuntos civiles y en materia de condominios y propiedad horizontal. El licenciado Montalvo ha servido como Director de la Oficina de Asuntos Legislativos de la Oficina del Gobernador de Puerto Rico y Auxiliar Legislativo en la Oficina del Comisionado Residente de Puerto Rico en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos. Actualmente es Profesor Adjunto en la Universidad del Sagrado Corazón de Puerto Rico donde imparte clases de métodos alternativos de resolución de conflictos (ADR), de negociación y mediación, y en la Escuela de Arquitectura de la Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico, sobre Leyes y Reglamentos en Práctica Arquitectónica. Ha sido conferenciante en la Escuela de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico en cursos de Derecho Constitucional en materia de Separación de Poderes y PROMESA. Posee un bachillerato en Ciencias Políticas de la Universidad Interamericana de Puerto Rico, un Juris Doctor (JD) de la Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico y una Maestría en Derecho (LL.M.) de la Escuela de Derecho de la Universidad George Washington en Washington, DC. Esta admitido al ejercicio de la profesión en Puerto Rico y Washington, DC.
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